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Voici ce qu'il faut savoir avant de passer devant le notaire. Dans un investissement immobilier, le régime général s'applique aux logements neufs et anciens, loués nus, ainsi qu'aux parkings.

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La location génère des revenus fonciers. Le capital est-il garanti? Non, vous n'êtes pas à l'abri d'une évolution du marché immobilier entraînant une baisse des prix.

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Le choix d'un bon emplacement, dans une zone à forte demande locative, est la meilleure protection pour ce type d'investissement. L'argent est-il disponible? Partiellement, car vous avez la possibilité de revendre le bien. Attention toutefois si vous avez réalisé des déficits fonciers : vous devez conserver le bien trois ans après le dernier déficit déclaré pour ne pas perdre cet avantage fiscal.

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Sauf événements exceptionnels. Combien ça rapporte? Plus une éventuelle plus-value.

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Les revenus fonciers sont imposables à l'impôt sur le revenu selon deux régimes différents. Le micro-foncier s'applique de plein droit si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 euros dans l'année.

Par ailleurs, il ne faut pas être propriétaire d'un bien placé sous un des régimes fiscaux spécifiques, hors Duflot-PinelScellier ou Malraux réduction d'impôt.

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Autre régime : les frais réels. Il s'applique obligatoirement si vous avez plus de 15 euros de recettes et, en option, pendant trois ans minimum pour ceux qui ont moins de 15 euros de loyers.

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Avec ce système, vous pouvez déduire la totalité des charges lire plus bas. Quand celles-ci dépassent le montant de vos revenus locatifs, vous dégagez un déficit foncier.

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La part du déficit provenant des intérêts d'emprunt est reportable pendant dix ans. Le déficit issu des autres charges est imputé sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 euros par an.

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Votre investissement vous procure ainsi une économie d'impôt. Le surplus de déficit vient en déduction des bénéfices fonciers réalisés au cours des dix années suivantes.

Au bout de vingt-deux ans de détention du bien, elle est exonérée trente ans pour les prélèvements sociaux.

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Où acheter? De particulier à particulier ou chez un agent immobilier. En pratique : les charges déductibles Dans le régime des frais réels, le fisc a établi une liste de charges déductibles.

Elle comprend : les intérêts de l'emprunt contracté pour acheter le bien - à déduire en priorité - les dépenses pour travaux, les provisions pour charges de copropriété, les indemnités d'éviction et les frais de relogement, les frais de gestion et, plus largement, la rémunération d'un tiers tel un avocat ou un huissier, les primes d'assurances, la taxe foncière hors taxe des ordures ménagères.

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Vous aurez donc intérêt à opter pour le régime réel. Mais, dans ce cas, vous devrez garder tous les justificatifs de dépenses. Lire notre dossier complet.

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